1. Kira Artısı Nedir?
Kira artısı, kira sozlesmesinin yıl donumunde ev sahibinin kira bedelini guncellemesidir. Turkiye'de konut kira artısları 6098 sayılı Turk Borclar Kanunu'nun 344. maddesi ile duzenlenmistir.
Yasa, kira artısının belirlenmesinde tuketici fiyat endeksi (TUFE) 12 aylık ortalamasını ust sınır olarak belirlemiştir. Ev sahibi ve kiracı bu oranın altında anlaşabilir, ancak uzerinde bir artıs yasal değildir.
Kira artısı ile ilgili temel kurallar:
- • Kira artısı yalnızca sozlesme yıl donumunde yapılabilir
- • Artıs oranı 12 aylık TUFE ortalamasını gecemez
- • Sozlesmede daha yuksek oran yazsa bile yasal sınır gecerlidir
- • Taraflar yasal sınırın altında anlaşabilir
- • 5 yılı doldurmuş sozlesmelerde farklı kurallar uygulanır
2. Yasal Sınır: TUFE Kuralı
Turk Borclar Kanunu'nun 344. maddesi acıkca belirtir: "Tarafların yenilenen kira donemlerinde uygulanacak kira bedeline iliskin anlaşmaları, bir onceki kira yılında tuketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara gore değisim oranını gecemez."
12 Aylık TUFE Ortalaması Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama Yontemi:
- Sozlesme yenilenme ayından bir onceki ay tespit edilir
- O aydan geriye dogru 12 aylık TUFE yıllık değisim oranları alınır
- Bu 12 oranın aritmetik ortalaması hesaplanır
- Elde edilen oran, kira artısı ust sınırıdır
Dikkat: 12 aylık TUFE "ortalaması" ile bir onceki yılın aynı ayına gore TUFE "değisim oranı" farklı kavramlardır. Kira artısında ortalama kullanılır, anlık TUFE değil.
TUFE Verileri Nerede Yayınlanır?
TUFE verileri her ayın 3. is gununde TUİK (Turkiye İstatistik Kurumu) tarafından acıklanır. Veriler tuik.gov.tr adresinden veya AkıllıKira'nın kira artıs oranı hesaplama aracından gorulebilir.
3. TUFE ile Kira Artısı Hesaplama
Kira artısını hesaplamak icin asağıdaki formul kullanılır:
Kira Artıs Formulu:
Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TUFE Oranı / 100)
Mevcut Kira: Su an odenen aylık kira bedeli
TUFE Oranı: Sozlesme yenilenme ayından bir onceki ay icin 12 aylık TUFE ortalaması
Adım Adım Hesaplama
Adım 1: Sozlesme yenilenme ayınızı belirleyin (sozlesme baslangıc tarihi).
Adım 2: Yenilenme ayından bir onceki ay icin TUİK'in acıkladığı 12 aylık TUFE ortalamasını bulun.
Adım 3: Mevcut kiranızı bu oranla carpın: Yeni Kira = Eski Kira x (1 + Oran/100).
Adım 4: Ev sahibi ile bu tutarı asan bir artıs yapılamayacağını bilin. Altında anlaşılabilir.
4. Ornek Hesaplamalar
Ornek 1: Standart Konut Artısı
Mevcut aylık kira: 12.000 TL
Sozlesme yenilenme ayı: Temmuz 2026
Haziran 2026 12 aylık TUFE ortalaması (ornek): %32
Hesaplama: 12.000 x (1 + 32/100) = 12.000 x 1,32
Yeni kira (ust sınır): 15.840 TL
Ornek 2: Dusuk TUFE Donemi
Mevcut aylık kira: 8.500 TL
Sozlesme yenilenme ayı: Mart 2026
Subat 2026 12 aylık TUFE ortalaması (ornek): %38
Hesaplama: 8.500 x 1,38
Yeni kira (ust sınır): 11.730 TL
Ornek 3: İki Taraflı Anlasma
Mevcut kira: 15.000 TL
TUFE ust sınır artısı: %35 → Azami yeni kira: 20.250 TL
Ev sahibi ve kiracı %25 artıs icin anlaştı
Yeni kira: 18.750 TL (yasal, cunku TUFE altında)
* Orneklerdeki TUFE oranları gosterim amacıyla kullanılmıstır. Guncel oranlar icin TUİK verilerini kontrol edin.
5. 5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
Kira sozlesmesi 5 yılı doldurduğunda ev sahibi icin onemli bir hak doğar: kira tespit davası acma hakkı. Bu durumda mahkeme, kiranın piyasa kosullarına uygun olup olmadığını değerlendirir.
Kira Tespit Davası Nasıl Calısır?
1. Kosul: Kira sozlesmesi en az 5 yılını doldurmus olmalıdır.
2. Basvuru: Ev sahibi sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası acar.
3. Değerlendirme: Mahkeme, emsal kiralar, TUFE, mulkun durumu ve hakkaniyet ilkesini goz onune alır.
4. Karar: Mahkeme "hak ve nesafet" ilkesiyle yeni kirayı belirler. Genellikle emsal kira bedeline yaklastırma yapılır.
Onemli: Kira tespit davası yeni kira doneminin baslangıcından en az 30 gun once ihtar gonderilmişse veya dava yeni donem baslangıcından once acılmışsa, yeni kira donemi basından itibaren gecerli olur.
Kira tespit davası hesaplama aracımız ile emsal kira bedelinizi tahmini olarak hesaplayabilirsiniz.
6. Sozlesme Yenileme ve Artıs
Turkiye'de kira sozlesmeleri kiracı lehine otomatik olarak yenilenir. Kiracı fesih bildirimi yapmadıkca sozlesme 1 yıl daha uzar ve kira artısı uygulanır.
Sozlesme Yenileme Surecinde Dikkat Edilecekler
Sozlesme yonetimi icin kira sozlesmesi rehberimize goz atın. Sozlesme suresi hesaplama aracımız da isınıze yarayabilir.
7. İsyeri Kirası Artısı
İsyeri kiralarında da konut kiralarıyla aynı TUFE sınırı uygulanmaktadır. Sozlesmede daha yuksek bir artıs oranı belirlenmiş olsa bile yasal sınır gecerlidir.
Konut Kirası
12 aylık TUFE ortalaması ust sınırdır. Sozlesmede belirtilen oran TUFE'yi asamaz.
İsyeri Kirası
Aynı TUFE sınırı gecerlidir. İsyeri kiralarında da 5 yıl kuralı ve kira tespit davası uygulanabilir.
8. Anlasmazlık Durumunda Ne Yapılır?
Kira artısı konusunda ev sahibi ve kiracı anlasamazsa, izlenecek hukuki yol sudur:
1. Yazılı İhtar: Ev sahibi yasal TUFE oranını belirterek yazılı bildirim yapar. Artıs oranı ve yeni kira tutarı acıkca belirtilmelidir.
2. Arabuluculuk: Zorunlu arabuluculuk basvurusu yapılır. 2024'ten itibaren kira uyusmazlıklarında dava oncesi arabuluculuk zorunludur.
3. Sulh Hukuk Mahkemesi: Arabuluculuk basarısız olursa, sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası acılabilir.
AkıllıKira, tum kira gecmisini ve artıs oranlarını dijital olarak kaydeder. Ev sahibi hakları rehberimiz de hukuki surecler hakkında detaylı bilgi icermektedir.
9. Gecmis Yıl Kira Artıs Oranları
Turkiye'de son yıllardaki kira artıs ust sınırları (12 aylık TUFE ortalamaları) soyleydi:
| Yıl | Ortalama TUFE Aralığı | Not |
|---|---|---|
| 2022 | %25 tavan (ozel duzenleme) | Temmuz 2023'e kadar %25 sınırı uygulandı |
| 2023 | %25 → TUFE | Temmuz 2023 sonrası TUFE uygulamasına donuldu |
| 2024 | %55-65 arası | Yuksek enflasyon donemi |
| 2025 | %40-50 arası | Enflasyonda dusme eğilimi |
* Oranlar yaklasık değerlerdir ve aya gore değiskenlik gosterir. Kesin oran icin sozlesme yenilenme ayınıza uygun TUİK verisini kontrol edin.
10. AkıllıKira ile Kira Artısı Yonetimi
AkıllıKira, kira artısı surecini basından sonuna dijitallestirir:
Otomatik TUFE Takibi
Guncel TUFE oranlarıyla artıs hesaplama
Sozlesme Hatırlatma
Yenilenme tarihi yaklasınca otomatik bildirim
Artıs Gecmisi
Tum yılların artıs oranları ve kiralar
5 Yıl Takibi
Kira tespit davası hakkı uyarısı