1. Kira Gelir Vergisi Nedir?
Kira gelir vergisi, Turkiye'de konut veya isyeri kiralayarak gelir elde eden gercek kişilerin odedigi bir gelir vergisi turudur. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi kapsamında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak sınıflandırılır.
Ev sahipleri, elde ettikleri kira gelirini yıllık olarak beyan etmek ve uzerine dusen vergiyi odemekle yukumludur. Ancak her ev sahibi beyanname vermek zorunda değildir; belirli istisna ve muafiyet sınırları bulunur.
Kira gelir vergisi hesaplamasında temel adımlar şunlardır:
- Yıllık brut kira gelirinin tespiti
- Konut kira geliri istisnası dusulmesi
- Goturu (%15) veya gercek gider yonteminin uygulanması
- Vergi matrahının belirlenmesi
- Artan oranlı vergi dilimlerinin uygulanması
- Varsa stopaj mahsubunun yapılması
Bu rehberde tum bu adımları detaylı orneklerle acıklıyoruz. Verginizi ucretsiz hesaplama aracımız ile anında hesaplayabilirsiniz.
2. Kimler Beyanname Verir?
Her ev sahibi beyanname vermek zorunda değildir. Beyanname verme yukumlulugu, kira gelirinin turune ve tutarına gore değisir:
Konut Kira Geliri
Beyanname gerekli: Yıllık konut kira geliri istisna tutarını asanlar. Birden fazla mulkten kira geliri elde edenlerden toplam geliri istisna sınırını asanlar.
Beyanname gerekmez: Yıllık konut kira geliri istisna tutarının altında kalanlar (tek mulk sahibi, duser geliri olmayanlar).
İsyeri Kira Geliri
Stopaj uygulanan isyeri kirası: Kiracı tarafından %20 stopaj kesilen isyeri kiralarında, yıllık brut kira toplamı beyanname sınırını asarsa beyanname verilir. Kesilen stopajlar vergiden dusulur (mahsup).
Stopaj uygulanmayan isyeri kirası: Kiracının stopaj kesintisi yapma yukumlulugu olmadığı durumlarda (ornegin basit usul muckelleflere kiralama), daha dusuk bir beyanname sınırı uygulanır.
Hem Konut Hem İsyeri Kirası Olanlar
Hem konut hem isyeri kirası elde edenler, her iki gelir turunu de aynı beyannamede beyan eder. Konut kira geliri istisnası yalnızca konut kiralarına uygulanır. İsyeri kira gelirlerinden kesilen stopajlar hesaplanan toplam vergiden mahsup edilir.
Onemli: Ucret, serbest meslek kazancı, menkul sermaye iradı ve diger gelirler toplamı belirli bir sınırı astığında konut kira geliri istisnasından yararlanamazsınız.
3. 2026 İstisna Tutarı
Konut kira gelirlerinde yıllık belirli bir tutara kadar olan gelirler vergiden muaftır. Bu tutara konut kira geliri istisnası denir ve her yıl yeniden değerleme oranına gore Gelir İdaresi Baskanlığı (GİB) tarafından guncellenir.
İstisna Nasıl Calısır?
- • Yalnızca konut kira gelirine uygulanır (isyeri kiralarına uygulanmaz)
- • İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranıyla guncellenir
- • Birden fazla konuttan kira alınsa bile istisna bir kez uygulanır
- • İstisna dusuldukten sonra kalan tutara goturu veya gercek gider uygulanır
- • İstisna tutarını asmayan konut kira geliri beyanname gerektirmez
İstisnadan Kimler Yararlanamaz?
- • Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirenler
- • Ucret, menkul sermaye iradı ve diger gelirler toplamı belirli sınırı asanlar
- • Kira gelirini beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler (istisna hakkını kaybeder)
Guncel istisna tutarı icin kira gelir vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Arac, guncel istisna tutarını otomatik olarak hesaplamaya dahil eder.
4. 2026 Vergi Dilimleri
Turkiye'de gelir vergisi artan oranlı (progresif) bir yapıya sahiptir. Gelir arttıkca vergi oranı da artar. Kira geliri de dahil tum gelir vergisi muckellefleri icin aynı dilimler gecerlidir:
| Vergi Matrahı | Oran | Acıklama |
|---|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 | En dusuk dilim |
| 400.000 TL'ye kadar | %20 | 190.000 TL icin %15 + asan kısım %20 |
| 1.000.000 TL'ye kadar | %27 | Alt dilimler + asan kısım %27 |
| 5.300.000 TL'ye kadar | %35 | Alt dilimler + asan kısım %35 |
| 5.300.000 TL ustu | %40 | En yuksek dilim |
* Vergi dilimleri her yıl yeniden değerleme oranıyla guncellenir. Guncel tutarlar icin GİB web sitesini kontrol edin.
Onemli: Vergi dilimleri kademeli uygulanır. Ornegin 300.000 TL matrahınız varsa, ilk 190.000 TL'ye %15, kalan 110.000 TL'ye %20 uygulanır. Tum tutara %20 uygulanmaz.
AkıllıKira'nın vergi hesaplama aracı vergi dilimlerini otomatik olarak kademeli uygular ve odenecek vergiyi kesin olarak hesaplar.
5. Goturu vs Gercek Gider Karşılaştırması
Kira gelir vergisi hesaplamasında en kritik karar, gider yontemi secimidir. İki secenek vardır:
Goturu Gider Yontemi (%15)
İstisna dusuldukten sonra kalan gelirin %15'i otomatik olarak gider kabul edilir. Belge gerekmez.
Avantajları:
- • Belge toplama derdi yok
- • Hesaplama basit
- • Dusuk gideri olanlar icin uygun
Dezavantajları:
- • Gercek giderler %15'i asarsa kayıp
- • 2 yıl boyunca değistiremezsiniz
Gercek Gider Yontemi
Gercek gider yonteminde mulkle ilgili tum harcamalar belgelendirilerek vergiden dusulur. Dusulecek giderler:
Hangisini Secmeliyim?
Goturu gideri secin: Mulkunuz yeniyse, onarım gideriniz azsa ve belge takibi istemiyorsanız.
Gercek gideri secin: Kredi faizi oduyorsanız, buyuk tadilat yaptıysanız, DASK + aidat + onarım toplamı kira gelirinin %15'ini asıyorsa.
Vergi hesaplama aracımız her iki yontemi de hesaplar ve size hangisinin daha avantajlı oldugunu gosterir.
6. Beyanname Takvimi ve Odeme
Kira gelir vergisi beyannamesi ve odeme takvimi su sekildedir:
Ocak - Subat: Onceki yılın kira gelirlerini toparlayın, belgeleri hazırlayın. Goturu veya gercek gider kararı verin.
1-31 Mart: Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verme donemi. e-Beyanname ile İnteraktif Vergi Dairesi uzerinden verilebilir.
Mart sonu: 1. taksit odeme tarihi. Hesaplanan verginin yarısı odenir.
Temmuz sonu: 2. taksit odeme tarihi. Kalan vergi tutarı odenir.
e-Beyanname Nasıl Verilir?
- ivd.gib.gov.tr adresine e-Devlet sifresiyle giriş yapın
- "Hazır Beyan Sistemi" bolumune gidin
- Onceden doldurulmus kira geliri bilgilerinizi kontrol edin
- Goturu veya gercek gider yontemini secin
- Beyannameyi onaylayın ve gonderin
- Tahakkuk fişini indirin, odemeyi banka/ATM uzerinden yapın
AkıllıKira'nın otomatik hatırlatma ozelliği ile beyanname ve taksit odemelerini asla kacırmayın.
7. Stopaj Mahsubu
İsyeri kiralarında kiracı tarafından brut kiradan %20 oranında stopaj (tevkifat) kesilir ve vergi dairesine yatırılır. Bu kesinti, ev sahibinin yıllık beyanname uzerinden hesaplanan vergisinden dusulur (mahsup edilir).
Konut Kirası
Stopaj yoktur. Ev sahibi brut kira alır ve yılda bir beyanname verir. Hesaplanan verginin tamamını odemekle yukumludur.
İsyeri Kirası
Kiracı %20 stopaj keser. Yıllık beyannamede hesaplanan vergiden stopajlar dusulur. Fazla kesilen stopaj iade alınabilir.
Ornek Stopaj Mahsubu:
Aylık brut isyeri kirası: 10.000 TL
Yıllık brut kira: 120.000 TL
Yıllık stopaj (%20): 24.000 TL
Beyannamede hesaplanan vergi: 18.000 TL
Sonuc: 24.000 - 18.000 = 6.000 TL iade alınabilir
Stopaj hesaplama aracımız ile brut-net kira donusumunu yapabilirsiniz.
8. Ornek Hesaplamalar
Ornek 1: Tek Konut, Goturu Gider
Aylık kira: 15.000 TL → Yıllık kira geliri: 180.000 TL
Konut kira istisnası (ornek): -33.000 TL
Kalan: 147.000 TL
Goturu gider (%15): -22.050 TL
Vergi matrahı: 124.950 TL
Hesaplanan vergi (%15 dilimi): 18.742,50 TL
Ornek 2: İki Konut, Gercek Gider
Konut 1 aylık kira: 12.000 TL → Yıllık: 144.000 TL
Konut 2 aylık kira: 8.000 TL → Yıllık: 96.000 TL
Toplam yıllık gelir: 240.000 TL
Konut kira istisnası (ornek): -33.000 TL
Kalan: 207.000 TL
Gercek giderler (DASK + aidat + onarım + amortisman): -52.000 TL
Vergi matrahı: 155.000 TL
Hesaplanan vergi: 23.250 TL (artan oranlı)
Ornek 3: Konut + İsyeri
Konut kira geliri: 120.000 TL/yıl
İsyeri brut kira geliri: 180.000 TL/yıl (stopaj: 36.000 TL)
Toplam gelir: 300.000 TL
Konut istisnası (ornek): -33.000 TL (sadece konut kısmına)
Goturu gider (%15): -40.050 TL
Vergi matrahı: 226.950 TL
Hesaplanan vergi: 41.790 TL (artan oranlı)
Stopaj mahsubu: -36.000 TL
Odenecek vergi: 5.790 TL
* Orneklerdeki istisna tutarları ve vergi dilimleri gosterim amacıyla kullanılmıstır. Guncel tutarlar icin GİB'in yayınladığı rakamları esas alın.
9. Beyan Etmemenin Cezaları ve Riskleri
Kira gelirini beyan etmemek ciddi mali ve hukuki sonuclar doğurabilir:
Vergi Ziyaı Cezası
Beyan edilmeyen vergi tutarının %100'u kadar ceza kesilir. Kasıt halinde bu oran 3 katına cıkabilir.
Gecikme Faizi
Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen vergi uzerine aylık %3,5 oranında gecikme faizi uygulanır (oran değisebilir).
Geriye Donuk İnceleme
Vergi idaresi 5 yıl geriye donuk inceleme yapabilir. Tum gecikmis donemler icin ceza ve faiz uygulanır.
Capraz Kontrol Riski
GİB; tapu, banka, e-Devlet kira sozlesmesi ve enerji faturaları gibi verilerle capraz kontrol yapar. Beyan dısı gelirler tespit edilebilir.
AkıllıKira ile tum kira gelirlerinizi dijital olarak kayıt altına alın, beyanname donemine hazırlıklı olun. Ev sahibi hakları rehberimize de goz atın.
10. AkıllıKira ile Vergi Yonetimi
AkıllıKira, kira gelir vergisi surecini basından sonuna dijitallestirir:
Otomatik Vergi Hesaplama
Goturu vs gercek gider karşılaştırması
Belge Yonetimi
Fatura ve belgeleri AI ile kategorize edin
Beyanname Hatırlatma
Mart beyanname donemi ve taksit tarihleri
Coklu Mulk Yonetimi
Tum mulklerinizin vergi ozetini gorun