1. Yasal Haklar ve Yükümlülükler
Türkiye'de ev sahibi-kiracı ilişkisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmektedir. Ev sahibi olarak belli başlı haklara sahipsiniz, ancak bu haklar beraberinde ciddi sorumluluklar da getirir.
Ev Sahibinin Temel Hakları
- •Kira bedelini zamanında tahsil etme hakkı
- •Mülkün amacına uygun kullanılmasını isteme hakkı
- •Yasal koşullar oluştuğunda tahliye talep etme hakkı
- •Kira bedelinde yasal sınırlar içinde artış yapma hakkı
- •Kiralananın korunması için gerekli tedbirleri alma hakkı
- •Sözleşme koşullarına uyulmasını isteme hakkı
Ev Sahibinin Sorumlulukları
- →Kiralananı kullanılabilir durumda teslim etmek
- →Yapısal bakım ve onarımları yapmak (çatı, tesisat, dış cephe)
- →Kiracının huzurunu bozmamak
- →Kira artışlarında yasal sınırlara uymak
- →Depozitayı vadeli hesapta tutmak
- →DASK sigortası yaptırmak (zorunlu)
- →Kira gelirini beyan etmek ve vergisini ödemek
⚖️ Önemli: Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Tahliye ancak kanunda belirtilen nedenlerle ve mahkeme kararıyla mümkündür.
2. Kira Sözleşmesi Hazırlama
İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu olmasa da kesinlikle yazılı yapılmalıdır.
Sözleşmede Bulunması Gereken Maddeler
Sözleşme damga vergisine tabidir. Damga vergisi oranı, sözleşme tutarının binde 1,89'udur (2026 oranı). Ödeme sorumluluğu her iki tarafa aittir ancak uygulamada genellikle kiracı öder.
💡 İpucu: AkıllıKira'nın sözleşme yönetimi modülü ile hazır şablonlar kullanabilir, bitiş tarihlerini otomatik takip edebilirsiniz.
3. Kira Bedeli Belirleme
İlk kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Ancak sonraki dönemlerde artış sınırları uygulanır. Kira bedelini belirlerken şu faktörleri göz önünde bulundurun:
| Faktör | Etki Derecesi |
|---|---|
| Konum ve ulaşım | ⭐⭐⭐⭐⭐ Çok yüksek |
| Bina yaşı ve durumu | ⭐⭐⭐⭐ Yüksek |
| Daire büyüklüğü (m²) | ⭐⭐⭐⭐ Yüksek |
| Kat ve cephe | ⭐⭐⭐ Orta |
| Isıtma tipi (doğalgaz/merkezi) | ⭐⭐⭐ Orta |
| Eşyalı/eşyasız | ⭐⭐ Düşük-Orta |
Bölgenizdeki emsal kiraları araştırmak için emlak sitelerini, komşu mülk sahiplerini ve belediye kira tespit verilerini kullanabilirsiniz. Net kira getirisi hesaplama aracımız ile mülkünüzün yatırım getirisini analiz edebilirsiniz.
4. Kira Artış Oranları
Konut kira artışları Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile sınırlandırılmıştır. Mevcut kurallar:
📊 Konut Kira Artışı (Genel Kural)
Yıllık artış, bir önceki kiralama yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile, yasal sınır uygulanır.
🏢 Ticari Kira Artışı
İşyeri (ticari) kiralarda TÜFE üst sınırı uygulanır. Taraflar anlaşarak daha düşük oran belirleyebilir. 5 yılın sonunda hakim emsal kira belirleyebilir.
⚖️ 5 Yıl Kuralı (Kira Tespit Davası)
Sözleşme 5 yılı doldurduğunda, ev sahibi mahkemeden emsal kira tespiti isteyebilir. Mahkeme, bölgedeki emsal bedelleri değerlendirerek yeni kira belirler.
Kira artış oranı hesaplama aracımız ile TÜFE bazlı yasal artış limitinizi hesaplayabilirsiniz.
5. Vergi Yükümlülükleri
Kira geliri elde eden ev sahipleri Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) beyannamesi vermek zorundadır. Vergi hesaplama yöntemleri:
Götürü Gider (%15)
Toplam gelirin %15'i otomatik gider olarak düşülür. Belge gerekmez, kolaydır.
En uygun: Düşük gideri olan ev sahipleri
Gerçek Gider
Gerçek masraflar (DASK, aidat, onarım, amortisman, faiz) düşülür. Belge zorunlu.
En uygun: Yüksek gideri olan ev sahipleri
2026 yılı kira geliri istisna tutarı beyanname döneminde GİB tarafından açıklanır. Yıllık kira geliriniz istisna tutarı altındaysa beyanname vermeniz gerekmez.
Detaylı vergi hesaplaması için Kira Vergisi Rehberi'ni okuyun veya vergi hesaplama aracımızı kullanın.
6. Tahliye Süreci
Kiracı tahliyesi hukuki bir süreçtir ve belirli prosedürlere uyulmalıdır. Tahliye nedenleri:
Kira Ödenmemesi
2 haklı ihtarla veya 30 gün süre verilerek yazılı bildirim → tahliye davası
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi veya yakınlarının ihtiyacı → sözleşme bitiminde dava
Yeniden İnşa/İmar
Mülkün yeniden inşası veya esaslı tadilat → sözleşme bitiminde dava
Yeni Malik
Mülk satışında yeni malik, 1 ay içinde bildirimle → 6 ay sonra dava
Tahliye sürecinin detayları için Tahliye Süreci Rehberi'ni inceleyin.
7. Sigorta ve DASK
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) tüm konut sahipleri için yasal zorunluluktur. Ek olarak bina sigortası ve isteğe bağlı ferdi kaza sigortaları da önerilir.
DASK Hakkında Bilmeniz Gerekenler
- • Süresi 1 yıl, her yıl yenilenmelidir
- • DASK olmadan tapu işlemi yapılamaz
- • Teminat tutarı yapı tarzına ve m²'ye göre belirlenir
- • DASK ücreti vergi indirimi olarak düşülebilir (gerçek gider yönteminde)
AkıllıKira DASK takip modülü ile poliçe bitiş tarihlerini otomatik hatırlatabilirsiniz.
8. Dijital Yönetim Araçları
Modern ev sahipliği, defter veya Excel'den çok daha fazlasını gerektirir. Dijital kira takip platformları ile operasyonel yükünüzü minimuma indirin.