1. Tahliye Nedenleri
Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi, aşağıdaki nedenlerle tahliye talep edebilir:
⚠️ Kira Ödenmemesi (2 Haklı İhtar)
Kiracı bir kira yılı içinde 2 kez kira ödemesini geciktirirse, ev sahibi 2 haklı ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açabilir.
🏠 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için mülke ihtiyaç duyduğunu ispatlayarak tahliye isteyebilir.
🔨 Yeniden İnşa/Esaslı Tadilat
Mülkün yeniden inşası veya kullanımı engelleyecek ölçüde onarımı gerektiğinde tahliye istenebilir.
🔑 Yeni Malik (Satış)
Mülk satıldığında yeni malik, 1 ay içinde yazılı bildirimle 6 ay sonunda tahliye davası açabilir.
📝 Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kira sözleşmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu tarihte tahliye istenebilir.
📅 10 Yıl Sonunda Sebepsiz
Uzayan kira süreleri 10 yılı doldurduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir.
Önemli: Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Her tahliye için somut yasal neden ve mahkeme kararı gereklidir.
2. İhtar Süreci
Tahliyenin ön şartı genellikle noter ihtarıdır:
1. İhtarname Hazırlama: Tahliye nedeni ve süre açıkça belirtilmelidir
2. Noter Tebligatı: İhtar noter aracılığıyla kiracıya tebliğ edilir
3. Yasal Süre Bekleme: İhtardan sonra belirtilen sürenin dolması beklenir
4. Dava Açma: Süre dolduktan sonra tahliye davası açılır
💡 AkıllıKira'nın gecikme takip özelliği ile ödeme gecikmeleri otomatik tespit edilir ve ihtar süreçleri kolaylaştırılır.
3. Dava Süreci
Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır:
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Dava dilekçesi ve tensip | 1-2 hafta |
| Davalıya tebligat | 2-4 hafta |
| Ön inceleme duruşması | 1-2 ay |
| Tahkikat (keşif, bilirkişi) | 2-4 ay |
| Karar | 1-2 ay |
| Toplam (tahmini) | 6-12 ay |
4. İcra Takibi
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra kiracı tahliye etmezse:
1. Mahkeme kararı ile icra dairesine başvuru yapılır
2. İcra dairesi kiracıya 7 gün tahliye emri gönderir
3. 7 gün sonunda tahliye gerçekleşmezse, icra memuru ile zorla tahliye yapılır
4. Eşyalar yediemin deposuna kaldırılır, tutanak tutulur
5. Yasal Süreler
| Neden | İhtar Süresi | Dava Süresi |
|---|---|---|
| Kira ödenmemesi | 30 gün | Süre sonunda |
| 2 haklı ihtar | Yıl içi | Dönem sonunda |
| İhtiyaç | 3 ay önce | Dönem sonunda |
| Yeni malik | 1 ay içinde | 6 ay sonra |
| Tahliye taahhüdü | — | Taahhüt tarihinde |
| 10 yıl sonunda | 3 ay önce | Dönem sonunda |
6. Özel Durumlar
Kış Aylarında Tahliye
Mahkeme kararı olmadan kış aylarında tahliye zorlanamaz. Mahkeme kararı varsa mevsim sınırlaması yoktur.
İhtiyaç Nedeniyle 3 Yıl Kuralı
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Arabuluculuk
2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur.