1. Tahliye Hakları ve Koşulları
Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumları sıkı koşullara bağlamıştır. Ev sahibi, aşağıdaki yasal nedenlerle tahliye talep edebilir:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı.
- Yeniden inşa/tadilat: Mülkün esaslı onarım veya yeniden inşası gerektiğinde ve kiracının oturması mümkün olmadığında.
- Kira borcunun ödenmemesi: Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda.
- Yeni malikin ihtiyacı: Mülkü satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek 6 ay sonra tahliye talep edebilir.
- 10 yıllık uzama süresi: Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde.
Dikkat
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, 3 yıl süreyle eski kiracının yazılı rızası olmadan başkasına kiralanamaz. Aksi halde ev sahibi tazminat ödemek zorunda kalabilir.
2. Kira Artış Hakkı
Ev sahibi, her kira yenileme döneminde 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla kira artışı yapabilir. Bu oran yasal üst sınırdır; taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.
5 yılı aşan kira ilişkilerinde ev sahibi, kira bedelinin emsal kiralara göre güncellenmesi için kira tespit davası açabilir. Mahkeme, hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler.
Detaylı Bilgi
Kira artış oranları, hesaplama yöntemleri ve güncel TÜFE verileri hakkında Kira Artış Oranı 2026 rehberimize göz atın.
3. Depozito (Güvence Bedeli) Hakları
Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca güvence bedeli (depozito) en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir. Kiracı tarafından verilen depozito, vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracının kira borcu veya mülke verdiği hasar yoksa depozito faiziyle birlikte kiracıya iade edilir. Hasar durumunda ev sahibi, tamir masraflarını depozitodan karşılayabilir; ancak bunu belgelendirmesi gerekir.
Depozitonun elden alınması ve bankaya yatırılmaması durumunda ev sahibi yasal yaptırımla karşılaşabilir. Her iki tarafın da haklarını korumak için depozitonun banka hesabına yatırılması şarttır.
4. Aidat ve Ortak Giderler
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderler (aidat) kat maliklerinin yükümlülüğündedir. Ancak uygulamada aidat genellikle kiracı tarafından ödenir; bu durum kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Ev sahibine ait giderler: Bina sigortası, DASK, çatı onarımı, dış cephe boyama, asansör bakımı, bina ortak alan yapısal tadilatları.
Kiracıya ait giderler: Yakıt/doğalgaz, su, elektrik, temizlik, kapıcı maaşı gibi kullanıma bağlı giderler.
Kiracı aidatı ödemezse, apartman yönetimi borcun ödenmesi için kat malikine (ev sahibine) başvurur. Bu nedenle kiracının aidat ödemelerini takip etmek ev sahibinin yararınadır.
5. Bakım ve Onarım Sorumlulukları
Ev sahibi, kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen kullanıma uygun durumda teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumu korumak yükümlülüğündedir.
Ev sahibinin sorumlu olduğu onarımlar:
- Tesisat (su, doğalgaz, elektrik) altyapı sorunları
- Çatı akıntısı ve izolasyon sorunları
- Yapısal çatlaklar ve nem problemleri
- Kombi/kalorifer arızaları (doğal yıpranma sonucu)
- Pencere ve kapıların eskimesi sonucu değişimi
Kiracı, ev sahibini onarım ihtiyacı konusunda derhal bilgilendirmekle yükümlüdür. Ev sahibi makul sürede onarımı yapmazsa kiracı, onarımı kendisi yaptırarak masrafı kiradan düşebilir veya kira indirim davası açabilir.
6. Zorunlu Sigorta ve DASK
6305 sayılı Kanun uyarınca tüm konut sahiplerinin Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırması zorunludur. DASK olmadan tapu devri, abonelik işlemleri ve konut kredisi kullanımı mümkün değildir.
DASK yaptırmak ve prim ödemesini yapmak mülk sahibinin (ev sahibinin) yasal sorumluluğundadır. DASK poliçesi her yıl yenilenmelidir.
DASK'ın yanı sıra, konut sigortası (yangın, hırsızlık, su hasarı vb.) yaptırmak zorunlu olmamakla birlikte şiddetle tavsiye edilir. Konut sigortası, DASK'ın kapsamadığı riskleri güvence altına alır.
DASK Hakkında Detaylı Bilgi
DASK prim hesaplama, teminat tutarları ve hasar ihbar süreçleri hakkında DASK Sigortası Rehberimize göz atın.
7. Tadilat ve Değişiklik Hakları
Ev sahibi, kiralanan mülkte esaslı tadilat yapma hakkına sahiptir. Ancak bu tadilat kiracının oturmasını imkansız kılıyorsa, ev sahibi tadilat nedeniyle tahliye davası açabilir. Tahliye gerçekleştiğinde kiracıya uygun süre tanınmalıdır.
Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan mülkte kalıcı değişiklik yapamaz. İzinsiz yapılan değişiklikler, sözleşme ihlali sayılabilir ve ev sahibi mülkün eski haline getirilmesini talep edebilir.
Ev sahibinin izniyle yapılan faydalı ve zorunlu masraflar, kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı tarafından talep edilebilir. Bu nedenle tadilat izinlerinin ve masrafların yazılı olarak belgelenmesi önemlidir.