Mülk Satışında Kiracı Hakları
TBK 310: Kiralananın El Değiştirmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi açıkça belirtir: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Bu düzenleme kiracıyı mülk satışlarına karşı koruma altına alır.
Buna göre yeni malikin yapması gerekenler:
Mevcut kira sözleşmesinin tüm şartlarına uymak
Aynı kira bedeli ile devam etmek (artış ancak döneminde)
Kiracının depozitosu konusunda eski malikten devir almak
Tahliye istemek için yasal sebeplere ve sürelere uymak
Yeni Malikin Tahliye Yolları
Yeni malik kiracıyı tahliye etmek isterse, TBK 351'e göre şu sürece uymalıdır:
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. İhtarname gönder | Edinmeden itibaren 1 ay | Noterden ihtiyaç bildirimi |
| 2. Bekleme süresi | Min. 6 ay | Edinme tarihinden itibaren |
| 3. Dava aç | Sözleşme bitişinde | Sulh Hukuk Mahkemesi |
⚠️ Kritik: İhtiyaç sebebiyle tahliye sonrası, ev sahibi kiralananı 3 yıl süreyle başka bir kiracıya kiralayamaz (TBK 355). Aksi halde eski kiracıya 1 yıllık kira tutarında tazminat ödemek zorundadır.
Kiracı İçin Korunma Yolları
Kira sözleşmenizi tapuya şerh ettirin — yeni malike karşı en güçlü koruma
Satış durumunda ihtarname aldıysanız süreleri mutlaka kontrol edin
Eski malikten depozitonuzun yazılı devrini talep edin
Yeni malik rayiç kira teklif ediyorsa, TBK 344 sınırlarını hatırlatın
İhtiyaç sebebiyle tahliye süreci için Tahliye Davası Süreci, kira tespit davaları için Kira Tespit Davası Rehberi makalelerimizi okuyun.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılınca kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. TBK 310'a göre mülkün satışı kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, kiracıyla mevcut sözleşme şartları altında devam eder. Tahliye ancak kanuni sebeplerle ve mahkeme kararıyla mümkündür.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
TBK 351'e göre yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermek ve sözleşme bitim tarihinde dava açmak zorundadır. Edinme tarihinden itibaren 6 ay geçmeden tahliye davası açılamaz.
Kiracının ön alım hakkı var mıdır?
Konut ve işyeri kiracılarının yasal ön alım (şuf'a) hakkı yoktur. Bu hak yalnızca hisseli mülklerdeki paydaşlara tanınmıştır (TMK 732).
Satış sırasında kira artışı yapılabilir mi?
Mülk satışı kira bedelini değiştirmez. Yeni malik mevcut kira bedeliyle devam eder. Artış ancak sözleşme yenileme döneminde TBK 344 sınırları içinde yapılabilir.
Mülk Satış Sürecini Yönetin
AkıllıKira ile kiracı bildirimlerini, ihtar sürelerini ve sözleşme devirlerini takip edin.
Ücretsiz Başlayın