Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Kısa cevap: Kira gelir vergisi (GMSİ), yıllık brüt kira gelirinizden istisna tutarını (2026 yılı için 58.000 ₺) düştükten sonra, seçtiğiniz gider yöntemine göre (götürü %15 veya gerçek gider) kalan matrah üzerinden %15–%40 arası artan oranlı tarife ile hesaplanır.
Bu rehberde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Madde 21 ve 74'e göre 5 adımda kira vergisi hesaplamasını, istisna koşullarını, götürü ve gerçek gider karşılaştırmasını ve 2026 vergi dilimlerini öğreneceksiniz. Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), 2026 Beyanname Düzenleme Rehberi.
Bu makale Kira Vergisi Rehberi serisinin bir parçasıdır.
Brüt Kira Gelirinizi Hesaplayın
İlk adım olarak, yıl boyunca elde ettiğiniz toplam kira gelirini (Gayrimenkul Sermaye İradı — GMSİ) hesaplamanız gerekir. GVK Madde 70'e göre, birden fazla mülkünüz varsa tüm gelirleri toplamak zorunludur. Tahsil edemediğiniz kiralar da tahakkuk esasına göre brüt gelire dahil edilir.
📊 Örnek: Aylık 12.000 ₺ kira × 12 ay = 144.000 ₺ yıllık brüt gelir
İstisna Tutarını Düşün
GVK Madde 21'e göre, konut kira gelirlerinde yıllık istisna tutarı düşülür. 2026 yılı için bu tutar 58.000 ₺'dir (Kaynak: GİB, 323 Seri No'lu GVK Genel Tebliği). İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz. Önemli: Toplam geliriniz 290.000 ₺'yi (2026 yılı beyanname sınırı) aşarsa istisna hakkınızı kaybedersiniz.
144.000 ₺ − istisna tutarı (58.000 ₺) = 86.000 ₺ vergiye tabi gelir
⚠️ Dikkat: İşyeri kirası alıyorsanız veya toplam geliriniz belirli sınırları aşıyorsa istisna hakkınızı kaybedebilirsiniz. Detaylı bilgi: Muafiyet 2026 Rehberi
Gider Yöntemini Seçin
GVK Madde 74'e göre iki yöntemden birini seçmeniz yasal olarak zorunludur. Bu seçim 2 yıl bağlayıcıdır — yanlış seçim binlerce lira fazla vergi ödemenize neden olabilir. TÜİK verilerine göre Türkiye'deki ev sahiplerinin yaklaşık %80'i götürü gider yöntemini tercih etmektedir:
Götürü Gider (%15)
Belge gerekmez. Matrahın %15'i otomatik düşülür.
✓ Basit, hızlı, belge derdi yok
Gerçek Gider
DASK, aidat, onarım, amortisman, kredi faizi düşülür.
✓ Yüksek giderlerde avantajlı
Hangi yöntem sizin için avantajlı? → Karşılaştırma makalemizi okuyun
Vergi Dilimini Uygulayın
Kalan matrah, GVK Madde 103'teki artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. 2026 yılı vergi dilimleri (Kaynak: 323 Seri No'lu GVK Genel Tebliği):
| Gelir Dilimi | Oran |
|---|---|
| 0 – 190.000 ₺ | %15 |
| 190.000 – 400.000 ₺ | %20 |
| 400.000 – 1.000.000 ₺ | %27 |
| 1.000.000 – 5.300.000 ₺ | %35 |
| 5.300.000 ₺ üzeri | %40 |
Pratik Hesaplama Örneği
Kendi Verginizi Hesaplayın
Manuel hesaplama yerine aracımızı kullanın
AkıllıKira vergi hesaplama aracı ile götürü ve gerçek gider yöntemlerini otomatik karşılaştırın, en avantajlı yöntemi bulun.
Ücretsiz HesaplaDaha detaylı bilgi için Kira Vergisi Rehberi'ni okuyun. Muafiyet koşulları hakkında ise Kira Gelir Vergisi Muafiyet 2026 makalemize göz atın. Birden fazla mülk sahipleri için Çoklu Mülk Vergi Optimizasyonu rehberimiz, beyan etmeme riskleri için Kira Geliri Beyan Etmemenin Riskleri makalemiz faydalı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
İstisna tutarının altında kalırsam vergi öder miyim?
Hayır, konut kira geliriniz istisna tutarının altındaysa beyanname vermenize ve vergi ödemenize gerek yoktur. Ancak işyeri kira gelirleri istisna kapsamında değildir.
Götürü gider seçtim, gerçek gidere geçebilir miyim?
Götürü gider yöntemini seçerseniz 2 yıl boyunca gerçek gidere geçemezsiniz. Karar vermeden önce AkıllıKira hesaplama aracını kullanarak hangi yöntemin avantajlı olduğunu görebilirsiniz.
Birden fazla mülkten kira geliri elde ediyorsam ne olur?
Tüm mülklerden elde ettiğiniz kira gelirlerini toplamanız gerekir. İstisna tutarı toplam gelir üzerinden bir kez uygulanır, mülk başına değil. Detaylı vergi optimizasyonu için Birden Fazla Mülk Vergi Optimizasyonu rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kira vergisi beyannamesi ne zaman verilir?
Kira gelir vergisi beyannamesi her yılın Mart ayının 1-31 tarihleri arasında verilir. Vergi iki eşit taksitte (Mart ve Temmuz) ödenir. GİB MEVA denetim sistemi beyan dışı gelirleri aktif olarak takip etmektedir — 2025 yılında 245.000 mükellefe ek tahakkuk çıkarılmıştır.
Kira Verginizi Otomatik Hesaplayın
AkıllıKira ile vergiden tasarruf edin, beyanname hazırlığınızı kolaylaştırın.
Ücretsiz Başlayın