Birden Fazla Mülk Vergi Optimizasyonu
İstisna Tuzağı: Tek İstisna Hakkı
GVK Madde 21'e göre 58.000 TL konut kira geliri istisnası, kişi bazında tek bir kez uygulanır. 5 konuttan kira geliri elde etseniz bile istisnadan yalnızca 58.000 TL düşebilirsiniz.
| Senaryo | Toplam Gelir | İstisna Sonrası |
|---|---|---|
| 1 konut (12.000 ₺/ay) | 144.000 ₺ | 86.000 ₺ |
| 3 konut (toplam 30.000 ₺/ay) | 360.000 ₺ | 302.000 ₺ |
| 5 konut (toplam 50.000 ₺/ay) | 600.000 ₺ | 542.000 ₺ |
Yasal Optimizasyon Stratejileri
1. Gerçek Gider Yöntemine Geçin
Çoklu mülklerde gerçek gider neredeyse her zaman avantajlıdır: kredi faizleri, sigorta primleri, yönetim giderleri, bakım-onarım, amortisman ve vergiler (emlak vergisi, çevre temizlik) düşülebilir.
2. Amortisman Uygulayın
VUK'a göre binanın maliyet bedelinin %2'si oranında yıllık amortisman gider olarak yazılabilir. 2 milyon TL'lik mülk için yıllık 40.000 TL ek gider imkanı.
3. Aile İçi Mülk Dağılımı
Her aile ferdi kendi istisnasını kullanır. 3 kişilik aile = 174.000 TL toplam istisna. Ancak devir maliyetlerini hesaba katın.
4. Gider Zamanlamasını Planlayın
Büyük bakım/onarım giderlerini yüksek gelirli yıllara kaydırmak vergi matrahını düşürür.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Toplam gelir (kira + diğer gelirler) 1.500.000 TL'yi aşarsa istisna tamamen kaybedilir
Götürü gider seçtiyseniz 2 yıl boyunca gerçek gidere geçemezsiniz
İşyeri kira geliri istisna kapsamında değildir
İstisna şartlarını kaybettiğiniz yıl geriye dönük vergi çıkabilir
Detaylı hesaplama için Kira Gelir Vergisi Rehberi, gider yöntemi karşılaştırması için Götürü mü Gerçek Gider mi? makalelerini inceleyin.
Sık Sorulan Sorular
Birden fazla konuttan kira geliri elde edersem istisna nasıl uygulanır?
GVK 21'e göre konut kira geliri istisnası (2026: 58.000 TL) tüm konut kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır. Her konut için ayrı istisna yoktur.
Hem konut hem işyeri kiram var, nasıl beyan edeceğim?
Konut ve işyeri kira gelirleri ayrı ayrı değerlendirilir. Konut gelirine istisna uygulanır, işyeri geliri brüt beyan sınırı (400.000 TL) ile değerlendirilir. Aynı beyannamede birlikte beyan edilir.
Götürü gider mi gerçek gider mi tercih etmeliyim?
3-4 mülk üzeri portföylerde genellikle gerçek gider daha avantajlıdır çünkü kredi faizleri, sigorta, tamir ve amortisman giderleri yüksek tutarlara ulaşır. Ancak her durum farklıdır; AkıllıKira hesaplama aracı ile karşılaştırma yapın.
Aile üyelerine mülk devretmek vergi avantajı sağlar mı?
Evet, her aile üyesi ayrı istisna hakkı kullanır. Ancak tapu devir vergileri ve emlak vergisi yükümlülükleri de hesaba katılmalıdır.
Portföy Verginizi Otomatik Hesaplayın
AkıllıKira ile tüm mülklerinizin kira gelirlerini tek panelde takip edin ve vergi optimizasyonunuzu planlayın.
Ücretsiz Başlayın